As Cláusulas de Raio nas locações em Shopping Centers

A chamada cláusula de raio, muito comum em contratos de locação de espaços em shoppings centers, tem por objetivo impedir que lojistas se instaurem em outro estabelecimento dentro de um determinado raio de distância previsto no contrato.

Nos grandes centros urbanos, essa distância costuma ser de dois quilômetros, tendo por base um estudo prévio de viabilidade de instauração do shopping que contém a definição do raio de influência sobre consumidores localizados nas proximidades, bem como o potencial de cada lojista em atrair o público consumidor.

Nesse contexto, a cláusula de raio faz parte da estrutura sistêmica de cada shopping, visando restringir a concorrência no seu entorno.

Assim considerada, ela é válida, desde que não extrapole os limites da livre concorrência, da livre iniciativa, além dos direitos dos consumidores, o que implica dizer que, na prática, o tema gera muita discussão, tanto no âmbito do controle administrativo exercido pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE), quanto nas inúmeras demandas judiciais envolvendo diretamente shoppings e lojistas.

A atuação do CADE gerou, nos últimos anos, a imposição de inúmeras multas aos shoppings, além de limitação de distância e – de tempo – à cláusula de raio previstas nas locações com lojistas. Muitas dessas multas são objeto de discussão pelos shoppings na esfera judicial.

Já quanto às demandas judiciais envolvendo diretamente shoppings e lojistas, cabe destacar que em recente julgamento do Recurso Especial nº 1.535.727, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu pela validade da cláusula de raio em favor de um grande shopping de Porto Alegre/RS.

Em primeiro grau, a ação, que foi movida pelo Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre em face do shopping, foi julgada improcedente, tendo sido a sentença reformada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em decisão que reconheceu a abusividade da cláusula de raio.

No julgamento do caso pelo STJ, o Relator, Ministro Marco Buzzi destacou as particularidades da locação em espaços de shopping, às quais fazem parte da estrutura negocial a que cada lojista tem a liberdade de aceitar ou não a contratação. Também foi salientado que o caso examinado tratava de abusividades genéricas, e não específicas (aos lojistas, aos demais shoppings e aos consumidores).

Ou seja, no embate sobre a cláusula de raio entre lojistas e shoppings, estes últimos conseguiram uma decisão bastante relevante. Mas é certo que a questão não está pacificada, pois como foi ressalvado pelo Relator, a discussão sobre a abusividade da cláusula de raio deve ser feita mediante análise caso a caso, o que não teria sido suscitado pelo Sindicato autor na demanda em questão.